부동산 용어 알아보기 ③ 국평?전용면적,공급면적,계약면적?

부동산을 처음 접하게 되면 가장 헷갈리는 것이 바로 주택의 면적을 산정하는 방식이다.

모델하우스에 갔을때 아파트 면적이 표시되있는데.... 84m2가 왜 34평이지?? 국평??은 또 무슨말이지?? 

헷갈릴때가 많다. 오늘은 이와 관련되어 한번 정리하고자 한다.

먼저  "국평"이란?

국평이란 국민평수의 줄임말이다. 국민평수란 국민주택규모의 주택면적을 의미하는 말로 전용면적 85제곱미터 규모의 주택을 말한다. 이 국민주택규모의 면적은 바로 나라에서 지정한다.

도시지역의 경우 85제곱미터이하 도시 외 읍 또는 면지역의 경우 100제곱미터까지 인정받을 수 있는데

시공사(건설사)가 국민주택규모로 인정받은 규모의 아파트를 지을 경우 면세혜택을 받을 수 있다.

바로 부가가치세 납부를 면제 받게되는데 예를들면 공사비 100억을 들여 아파트 단지를 짓는데 모든 세다가 국민주택규모를 넘어설 경우 100억에 대한 부가가치세 10억(10%)를 공사시 납부해야하지만, 모든 세대가 국민주택규모 이내일 경우 부가가치세 납부를 할 필요가 없다. 국가에서 주택공급을 장려하기 위해 마련한 제도라고 보면 된다. 

 

국민주택규모는 이런 면세혜택에서 활용될 뿐만 아니라, 주택 구입시에도 농어촌특별세 면제 및 각 종 청약의 기준 면적이 되기도 하고, 정부나 공공기관에서 주택 공급 정책을 펼칠때 기준으로 삼아 재개발 재건축시 세대수의 일정부분을 국민주택규모 이하로 짓게 하는 등의 방식으로 활용하기도 한다.

 

그런데, 분명 국평은 85제곱미터 이하의 집을 말한다고 했는데, 왜 평수로 말할땐 34평을 말하는가? 

1평이 3.3제곱미터인 것을 생각해보면 34평은 분명 112제곱미터정도 되는데... 왜 34평 아파트를 국평으로 말하는거지?

 

여기서는 바로 전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적 이 4가지에 대한 이해가 필요하다.

먼저 각 단어의 정의부터 말하자면 

① 전용면적:	각 세대가 독립적으로 사용할 수 있는 실내 면적으로 실제 생활공간을 말한다.
② 공용면적:	아파트 평면상 각 세대의 독립적인 공간을 제외한 공용으로 사용하는 면적을 말하는데 1) 주거공용면적과 2) 기타공용면적으로 나뉘게 된다.
③ 공급면적:	전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 말한다.
④ 계약면적:	전용면적과 주거공용면적, 기타공용면적 모두를 합한 것을 말한다.

무슨 말일까 싶지만, 아래의 그림을 보면 이해하기가 쉬울 것이다.

위 그림을 보면 주황색으로 표시된 곳이 바로 전용면적이고, 파란색으로 표시된 곳이 바로 주거공용면적이다. 주거공용면적은 말 그대로 공용면적이 때문에 세대별로 공급면적 산출시 비율에 맞게 분할되어 전용면적과 합산된다. 위 그림에서 앞서 언급하지 않았던 면적이 있는데 바로 서비스면적이다. 발코니 확장면적에 해당된다고 보면되고, 해당 면적은 전용면적에 포함되있지 않기 때문에 서비스 면적이 큰 아파트일수록 실제 발코니 확장시 아파트 실면적이 더 커진다고 보면 된다.

 

계약면적과 공급면적을 이해하기 위해서는 아래 그림을 보면 된다. 

계약면적은 정말 말그대로 아파트 단지의 모든 면적을 의미한다. 아파트의 관리사무소부터 주차장, 경로당 등 단지를 구성하고 있는 전체 연면적을 기준으로 삼고 있는 면적이다. 공급면적은 전용면적과 주거공용면적의 합으로 위 그림을 볼때 파란색 면적을 공급면적으로 생각하면 된다. (세대별로 공급면적 파악시 세대 전용면적 + 세대에 분할되는 주거공용면적)

주택법에 의한 아파트 분양시 활용되는 것이 공급면적 / 건축법에 의해 분양되는 오피스텔 등 다른 용도의 면적은 계약면적이 활용된다. 그렇기 때문에 같은 면적이더라도 막상 모델하우스를 가보면 아파트가 훨씬 넓어보였던 이유가 주택법에 따른 아파트는 기타공용면적이 제외된 공급면적 기준으로 표시를 했기 때문이다. ( 아파트의 전용률은 70~80%, 오피스텔의 전용률은 30~40%)

 

다시 처음으로 돌아가서 국민평수가 34평이 된 이유를 설명해보면, 지금은 정부에서 혼동을 줄이기 위해 전용면적을 입주자모집공고에 표기하도록 법적으로 제한하고 있지만, 과거 전용면적 표기가 법적으로 강제되있지 않았을 무렵 대부분의 아파트 분양이 공급면적기준으로 이루어졌기 때문에 국민주택규모의 경우 전용면적이 85제곱미터 이하였더라도 주거공용면적을 합했던 공급면적의 경우 110~113제곱미터정도의 규모를 가졌었다. 그렇기 때문에 과거의 관습이 지금까지 이어져 85제곱미터 이하의 국민평형 주택을 공급면적 기준으로 "34평"이라고 부르는 것이다.  

 

이제는 전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이에 대해서 이해가 됐을 것이라 생각된다. 

사실 우리가 아파트를 구입하거나 청약할때 가장 유심히 봐야할 것은 전용면적이다. 다행히 요즘엔 각 종 부동산 사이트나 입주자모집공고, 모델하우스 등에서도 전용면적 표기를 많이 하고 있기 때문에 과거에 비해 훨씬 혼동이 적을 것이다. 

 

이번 글에서는 부동산에서 언급되는 각 종 면적에 대해서 알아보았다. 다음번 글에서는 기본 중에 기본 건폐율과 용적률에 대해서 간단히 글을 써보도록 하겠다.