부동산 용어 알아보기 ② LTV,DTI 란?

우리나라 대출 제한 기준의 대명사 LTV, 뉴스나 각종 글에서 LTV, LTV 하는데 LTV는 무엇인가?
LTV(Loan To Value Ratio) = 담보인정비율
 
LTV는 바로 담보인정비율의 약자로 쉽게 말하면 " 담보 대비 얼마나 빌릴 수 있는가? " 이다.

위 그림처럼 내가 시세 1억인 주택이 있고 이것을 담보로 대출을 받고자 할때,
정부에서 LTV를 50%로 제한할 경우 나는 5000만원까지 대출을 받을 수 있다.
여기서 중요한 것은 바로 담보 목적물의 "시세"를 기준으로 한다는 것이다.
 
주로 참고되는 것은 매주 업데이트 되는 KB시세를 기준으로 많이 보고 있다.
보통, LTV 걱정하시는 분들이 청약에 당첨되고 잔금을 위해 주택담보대출을 계획하고 계신 분들인데,
이럴 경우 아래와 같은 방식으로 생각하면 쉽게 이해될 것이다.
 

다시말하지만, LTV의 중요한 점은 담보 목적물의 "시세"이다.
해당 물건이 분양시에는 1억원일지라도 준공 후 등기가 완료되어 법적인 주택으로 인정받게 될때
시세가 2억일 경우, LTV의 기준이 되는 담보금액은 2억원이 된다.
 
하지만, 반대의 경우도 존재한다.
 

분양시에는 1억원에 분양을 했는데,
준공시점 해당 물건의 시세가 떨어져 반값인 5천만원이 되버렸다.
이런 경우에도 마찬가지로 시세기준이기 때문에 기준이 되는 담보금액은 5천만원이 되게 된다.
 
LTV는 이와 같이 담보대비 대출을 받을 수 있는 금액을 제한하는 제도라고 보면 되고
LTV와 함께 항상 따라오는게 있으니, 바로 DTI와 DSR이다.
DSR은 별도로 글을 작성했으니, 해당 글을 참고하길 바란다. 여기서는 DTI에 대해서만 설명하겠다.
https://informationbyinformation.tistory.com/3 ← DSR 관련 설명글
 
DTI란?
DTI(Debt to incom) = 총부채상환비율
DTI는 DSR과 같은 개념이지만, 포함하는 금액의 범위가 조금 더 좁다고 보면 된다.
여기서는 주택담보대출의 연간 원리금 + 그 외 대출의 연간 이자총액을 고려한 비율이라고 생각하면 된다.

 DSR과의 큰 차이점은, 기타 대출의 원리금을 합쳐서 계산하는지 여부이다. 
DSR = 기타 대출의 원금+이자
DTI = 기타 대출의 이자
결과적으로 DSR이 DTI보다 더 강한 규제력을 지닌다고 볼 수 있다.
 
DTI 는 각종 청약과 관련된 투기과열지구, 조정대상지역등에 적용되며, 정책대출상품인 디딤돌 대출등에도
적용되는 비율이다.
 
부동산 공부를 하다보면 하나하나 공부해야할 단어들이 참 많은 것 같다.
그리고 정책이 새로 나오면서 새로 공부해야할 개념들도 많고 공부의 끈을 놓치면 안될 것 같다.
다음엔 기왕에 대출 관련 개념들이 나온 만큼
기본 중에 기본 대출 상황 방식에 대해서 글을 써보도록 하겠다.