부동산 용어 알아보기 ⑤ 건설사업 조직구성? 시행사?조합?시공사?

부동산 관련되서 뉴스를 접하거나 건설산업 관련 이야기들을 하다보면 한번쯤은 들어봤을 단어, 바로 시행사, 시공사이다. 시공사는 대충 건설사라는 것은 많이 들어보았고... 시행사는 뭘까? 또 어디서는 발주처라는 말도 하고... 

이번 글은 이런 시행사, 시공사가 포함된 건설사업의 조직구성에 대해서 간략히 알아보려고 한다. 

 

건설사업의 조직구성을 알기 위해서는 건설산업의 특성을 이해할 필요가 있다. 

건설업은 제조업과 차이점이 있다. 물건을 먼저 생산하고 판매하는 제조업과 달리 주문을 받고 물건을 생산하는 수주산업 형태를 띄고 있는데, 그 이유는 바로 물품 하나의 단가가 너무 높기 때문이다. 자동차와 건설산업을 비교하자면, 자동차 가격은 수천만원정도 이지만, 아파트 한채의 가격은 수억원정도이다. 이렇게 보면 10배 차이밖에 나질 않잖아? 라고 생각할 수도 있지만, 아파트는 수백~수천채의 단지로 구성된 거대한 상품으로 하나의 아파트 단지 건설에는 수백억에서 많게는 수천억, 조단위의 돈이 들어가기도 한다.

이렇기 때문에 건설산업은 주문을 먼저 받고 생산을 하는 "수주산업형태"를 띄고 있는데,

이때 이 주문을 하는 사람, 주문을 하는 기업등을 시행사,발주처라고 한다. 시행사와 발주처는 같은 말인데, 그 의미를 어디에 두냐에 따라 다르게 표현된다. 먼저 하나의 아파트 사업을 예를 들면, 아파트 시공하고 주문한 아파트를 판매하는 사업전체를 시행한다는 의미에서 시행사란 표현과 좀더 짧은 의미로 아파트를 주문을 하는 의미(발주하다)에서 발주처라는 표현으로 사용되기 한다.

주로 건설사 등 시공사에서 시행사를 부를 때 발주처라는 표현을 많이 사용한다.  

그렇다면 시공사는 누구인가?

바로 이런 시행사(발주처)로부터 건축물의 시공을 의뢰받고 건물을 지어주는 건설사들을 의미한다.  아래 그림으로 시행사(발주처)와 시공사의 관계를 도식화 해보았다. 

시행사는 프로젝트(사업)를 위해 자금을 마련하여 시공사에게 건축물의 시공을 의뢰한다. 시공사는 시행사(발주처)로부터 공사대금을 지불받고 그에 상응한 건축물을 시공하여 제공한다. 여기서 시공사들 마다 자신만의 브랜드를 내세우며 시행사(발주처)에게 영업을 하게 되는데 그 브랜드들이 우리가 흔히 아는 건설사들마다 가지고 있는 브랜드이다. (ex, 푸르지오, 래미안, 자이 등등)

 

건설사업의 조직에 대해서 조금 더 알아보자면, 사업의 구조에 따라 다양한 역할로 구분되는데

일반적인 경우 앞서 말했다시피 건설사업은 금액 규모가 워낙 크기 때문에 시행사 단독으로 진행하는 경우는 드물다. 시행사가 돈이 많아서 수백~수천억되는 돈을 융통할 수 있으면 문제가 없겠지만, 실제 그정도 규모의 자금을 운용할 수 있는 시행사는 흔하지 않다. 그렇기 때문에 시행사도 은행에 돈을 빌리게 되는데,

 

마찬가지로 수백~수천억되는 규모의 자금을 하나의 은행에서 빌리기가 쉽지 않기 때문에 여러 은행이 하나의 대주단을 꾸리게 된다. 이렇게 여러 개의 은행에서 자금을 모아 돈이 마련되면 이 돈을 집행하기 위한 조직이 필요하다. 이때 나오는 것이 바로 신탁사이다. 여러 개의 은행이나 운용사 등으로 구성된 대주단으로부터 각각 돈을 받고 계약조건이나 필요에 따라 돈을 집행하는 조직이 바로 신탁사이다. 

 

시행사가 대주단으로부터 돈을 대출을 받고 난 뒤 이제 판매할 상품을 준비해야한다. 그러기 위해서 건축물을 설계할 설계사와 건축물을 시공할 시공사와 계약을 하게 되는데, 경우에 따라 대주단에게 대출을 받기 전에 시공사와 계약을 한뒤 시공사의 보증을 통해 대출을 진행하는 경우도 있다. 

 

설계와 시공이 준비가 되었으면 이제 이 건축물을 판매해서 사업을 진행시켜야한다. 대부분의 아파트와 같은 건축물들은 분양사업 형태로 판매하게 된다. 필요에 따라 시행사는 전문적인 분양대행사와 계약하여 영업을 진행한다.

 

공사가 완료되고 시공사는 완성된 건축물을 시행사에게 제공하고, 시행사는 완성된 건축물을 각각의 수분양자들에게 제공한다. 수분양자들로부터 분양대금을 받은 시행사는 대주단에게 대금을 상환함으로서 하나의 사업은 마무리가 된다. 

 

시행사는 경우에 따라 민간기업이 될 수도 있고 조합이 될 수도 있다. 재건축, 재개발사업의 경우 조합이 시행사역할을 하고 있으며, 정부나 공공기관에서 시행사 역할을 하며 주택공급을 하는 경우도 있다.

 

사실 사람들은 아파트를 지을때 누가 돈을 벌어가냐를 따지며 건설사를 많이 욕하곤 하는데, 사실 건설사(시공사)는 공사대금을 받고 공사를 해주는 역할로 계약조건에 따라 다르겠지만, 공사대금이상의 수익을 거두진 않는다. 공사대금 자체도 시행사에서 사업성을 따져서 주는 것이기 때문에 많은 이익을 남겨서 주진 않는다. 

 

대부분의 건설사들의 재무재표를 보면 영업이익률이 10%가 되지 않는다. "사업의 막대한 수익은 사실 시행사가 가져가는 것"이다. (최근에 들어서는 건설사들이 직접 건설사업의 시행사로서 진입하는 경우가 늘어나고 있다고 한다.)

 

하지만 이 모든 것은 사업이 원활하게 잘 진행됐을때의 이야기이고... 사업이 잘 안되거나 분양(판매)이 잘 안되어 차질이 생기면 그에 따른 리스크 또한 시행사가 가장 크게 진다. "하이 리스크 하이 리턴" 결국 리스크를 가장 크게 지는 사람이 가장 큰 수익을 얻을 수 있는 전형적인 자본주의 구조이다.

 

과거 2020년~2022년까지 부동산불패, 아파트를 어디서 분양을 하든 완판행진을 이어갈만큼 부동산시장이 활황이었지만, 2023년에 접어들면서 원자재,금리,노무비 등 모든 비용이 증가되고 부동산시장마저 침체의 길로 접어든만큼 아마 많은 시행사들이 큰 위기를 겪고 있을 것이라 생각되어진다. 

 

이번 글에서는 건설사업조직에 대해서 간략히 알아보았다. 전문가가 보기엔 수박 겉핥기수준이겠지만, 일반인으로서 이정도 구조만 이해하고 있어서 부동산과 관련되어 공부를 할때 큰 도움이 될 것이라고 생각한다. 기회가 된다면 PF 파이낸싱에 대해서도 간략히 설명하는 시간을 가져보도록 하겠다.