재개발사업절차에 대해서 알아보자.

 

도시정비사업은 그 진행절차가 까다롭고 이해가 어려워 접근이 힘든게 사실이다. 

이번 글에서는 이렇게 어려워 보이는 도시정비사업의 절차, 그중에서  "재개발사업의 절차" 에 대해서 알아보도록 하겠다.

재개발사업의 경우, 지난 글에서도 언급한 적이 있지만,
해당되는 지역의 기반시설이 열악하고 노후건축물들이 밀집한 지역에 진행되는 정비사업니다.
기반시설공사가 포함되어 해당지역 전체를 새롭게 정비하는 사업이라고 생각하면 된다.

 

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▶ 재개발사업의 절차

재개발사업의 절차는 아래의 도표를 보면 이해가 쉽다.

크게 4가지

사업준비 / 사업시행계획 / 분양,관리처분 / 사업완료 단계로 나누어진다고 보면 되고

본인은 위 도표순서를 참고하여 크게 간단하게 10단계로 절차를 나누어 보았다. 

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①기본계획수립

먼저, ①기본계획수립은 지자체에서 10년 단위로 수립되는 계획으로 도시정비의 큰 방향을 잡는 것이라 보면 된다.

해당 기본계획을 바탕으로 모든 정비사업이 진행되며, 실질적으로 민간이 해당 계획에 참여하는 방법은 없다.

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②정비계획수립 및 정비구역지정

 

두번째로  ② 정비계획 수립 및 정비구역 지정단계는 바로 재개발지역이 지정되는 단계로,

해당 절차를 거쳐야 내가 사는 지역이 재개발지역으로 분류, 지정이되어 재개발사업을 진행할 수 있게 된다.

 

정비구역 지정의 경우 

1) 지자체(정비구역의 지정권자)에서 기본계획을 바탕으로 판단하여 지정하는 경우

2) 토지 등 소유자가 정비계획 입안을 제안하는 경우

이렇게 2가지 방법으로 보통 진행된다. 여기 2번째 토지 등 소유자가 정비계획 입안을 제안하는 방법 중 한 가지가 바로 해당 지역의 소유자의 2/3 이상의 동의로 정비계획 변경 요청을 하는 것인데, 주변을 다니다보면 가끔씩 보이는 재개발지역 지정 동의서를 구하는 경우가 바로 여기에 해당되는 것이다.

 

이렇게 정비구역 지정이 되고나면 조합사업은 ③추진위원회 구성 단계를 거치게된다.

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③추진위원회 구성

조합설립의 첫번째 단계로 이해하면 되고, 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻은 추진위원회를 구성하여 지자체에 제출하여 승인을 득하게 된다. 여기서 추진위원회는 사업을 진행하는 조합과는 다른 것으로 조합설립인가를 위해 먼저 구성되는 선발대 개념으로 보면 된다.

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④창립총회

추진위원회 구성 후 ④창립총회를 통해 조합 정관, 조합 임원, 대의원 등의 조합 구성에 필요한 사항들을 정하는 단계를 거친다. 총회에서 의사결정은 토지 등 소유자(조합원)의 과반수 출석 + 출석한 토지 등 소유자의 과반수 동의로 진행되게 되는데 이렇게 창립총회를 통해 기본적인 조합구성에 대한 것들이 결정되며, 내부적으로 사업진행을 위한 조합이 만들어지게 된다. 

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⑤조합설립인가

추진위원회가 진행한 창립총회를 거쳐 조합이 만들어지면 해당 창립총회에서 구성된 조합으로 ⑤조합설립인가를 신청하는 절차를 거친다. 승인기관은 관할 지자체로, 지자체는 관련 요건을 확인한 후 조합설립인가 여부를 결정하게된다.

조합설립인가가 나게되면 해당 재개발사업의 주체(시행사)가 구성된 것으로 본격적으로 사업을 추진할 수 있게 된다.

조합설립 후 사업진행을 위한 그 첫번째 단계가 바로 ⑥시공사 선정이다.

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⑥시공사 선정

재개발사업도 결국 부동산개발사업으로 재개발지역의 건물을 철거하고 새로운 주택을 건설할 시공사를 선정해야한다.

이 단계에서 해당 공사에 관심이 있는 시공사들은 각자 화려한 PT를 통해 자신을 어필하고 수주전을 펼치게 된다. 여기서 조합구성원의 다양한 혜택이 결정되고 공사비가 결정되는 만큼 조합설립이후 가장 중요한 단계 중 하나라고 보면 된다.

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  ⑦사업시행인가

우여곡절 끝에 ⑥시공사 선정이 끝나면, 이제 ⑦사업시행인가를 거쳐야한다. 사업시행인가는 건축허가랑 같은 개념으로 보면된다. "재개발사업을 어떻게 할겁니다"를 구상하여 해당 구상대로 지자체의 승인을 받는 단계이다.

건설예정인 주택단지의 규모, 층수, 계획, 외관 등 추후 어떻게 공사가 이루어지고 어떤 결과물이 나오는지 결정되는 단계라고 보면 된다.

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⑧분양신청(조합원분양)

⑦사업시행인가를 받게되면 이제 해당 사업은 본격적인 진행선상에 오르기 시작한다. (감리자선정은 생략)

이 단계가 되면, 조합구성원들은 미래에 지어질 주택에 대해 분양을 받을 수 있게되는데, 이를 위해 조합소유 물건지의 감정평가 등 종전 자산가치의 평가를 실시하고 추후 일반분양세대수에 따른 분담금 등 개략적인 계획이 만들어지게 된다.

그 계획에 따라 조합원들은 ⑧분양신청을 하게 되고,

조합원 분양이 완료되게 되면 이를 바탕으로 ⑨관리처분계획을 수립하고 이를 지자체에 승인 받아야 한다. 

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⑨관리처분계획인가

⑧분양신청 완료 후 ⑨관리처분계획을 제출하게 되는데, 관리처분계획이란?

기존의 부동산이나 자산들을 어떻게 처분할것인가? 에 대한 계획으로 이 계획에 따라 기존의 토지 등 소유자에 대한 보상방법, 일반분양에 따른 분담금, 비례율 등이 구체적으로 나오기 때문에 예민한 부분이 많아 갈등이 많이 발생되는 단계이기도 하다. 조합은 해당 계획을 수립 후 지자체에 승인을 받게 된다. 

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⑩공사시행

이후 관리처분계획인가가 나게 되면

⑩본격적인 공사가 실시된다. 기존의 거주자들이 이주를 하고 이주 완료된 건물을 철거하고 철거된 부지를 정비해 새롭게 건축물을 올리는 물리적인 진행이 시작되는 단계이다. 이때 착공신고와 함께 조합분양분을 제외한 일반분양분에 대한 분양이 실시되는데, 대외적으로 해당사업에 대한 구체적인 자료가 공개되는 시기가 바로 이때이다. 

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⑩공사 단계를 거처 일반분양 및 준공을 하게 되면, 해당 조합사업에 대한 이전고시 및 청산을 하게되는데, 여기서 청산이란, 해당 사업의 토지를 공식적으로 정리하고 수분양자들에게 소유권을 이전하는 절차를 말한다. 청산단계를 통해 사업을 통한 이익분이 모두 분배가 되게 되면 최종적으로는 조합해산을 통해 사업은 마무리된다.

 

본인은 재개발 사업의 단계를 크게 10단계로 나뉘었는데 재개발사업과 유사한 재건축사업의 경우에는 정비구역지정 단계에서 건축물에 대한 "안전진단" 절차를 추가로 거쳐야한다.

 

재개발사업은 단계별로 난관에 빠지는 경우가 많아 얼마나 걸릴지 사업마다 천차만별이다.

그렇기 때문에 사업소요기간에 대한 기준을 잡기가 힘들지만, 원활한 사업진행이 이루어진다고 가정했을때에 일반적인 소요기간은 아래와 같다.  

하지만, 조합사업이라는게, 앞서 말했듯이

여러 이익이 충돌되는 사업이기 때문에 중간 중간 의견대립 혹은 새로운 변수로 인해서 사업이 지연되는 경우가 태반이다. 그렇기 때문에 일반분양이 아닌, 조합물건을 통해 주택을 마련하려는 사람의 경우 해당 사업의 현황에 대해서 면밀하게 알아보고 참여할 필요가 있다. 일례로 어떤 사업의 경우 사업시행인가도 완료되었고 관리처분인가로 철거도 진행 중인 사업이었지만, 조합장과의 갈등으로 수년간 공사가 지연되는 경우도 있다고 한다.

 

그러나, 하이 리스크 하이 리턴이란 말이 있듯이
조합사업이 위험이 있는 만큼 빨리 참여한 사람의 경우 기대 시세 차익이 높은 것도 사실이다. 

부동산 경기가 한동안 침체되었다가 되살아나고 있는 지금, 지난 호황기때 진행되었던 많은 재개발,재건축사업도 다시 정상궤도로 돌아오려 눈치를 살피는 중인 것 같다. 관련 사업에 관심이 많다면 미리미리 잘 알아보고 현명한 투자, 주택마련할 수 있는 분들이 되시길 바란다.