부동산 용어 알아보기 ⑥ 재개발,재건축,리모델링 차이는 뭘까?

부동산에 관심을 가진 사람이라면 누구나 들어봤을 법한 용어, 바로 재개발, 재건축, 리모델링이다. 과연 이 셋의 차이점은 무엇인가?

뭔가 철거 후 새로 짓는건 알겠는데 왜 어떤 사업은 재개발사업, 어떤 사업은 재건축시업이라 부르는건가?

이번 글을 통해선 이 세 단어의 의미에 대해서 설명하는 시간을 갖도록 하겠다.

 

먼저,

① 재개발이란?

재개발사업이란 도시정비사업의 일환으로 바로 기반시설이 노후되거나 불량하여 열악한 건축물들이 많은 지역에 주거환경을 개선하기 위해서 시행되는 사업을 일컫는다. 여기서 중요한 포인트는 바로 "기반시설"의 노후, 불량이다.  

재개발사업의 경우 말 그대로 동네 자체가 오래되어 그 기반시설도 오래되고 건축물도 노후화되어 지역 전체를 새롭게 구성할 필요가 있을때 진행되는 사업이다. 

 

② 재건축이란?

재건축사업이란 마찬가지로 도시정비사업의 일환으로 재건축과 달리 기반시설의 경우 양호하지만 노후화되거나 불량한 건축물들이 밀집된 지역의 건축물을 철거 후 다시 건설하는 것을 말한다. 바로 지역이나 동네 자체는 비교적 최근에 개발된 곳에서 진행되는 주거환경 개선사업이다. 

 

③ 리모델링이란?

반면에 리모델링사업의 경우 지역의 기반시설과는 별개로 해당 건축물의 구조나 형태를 일부 혹은 전체 변경하면서 연면적을 증가시키는 것을 말한다.  리모델링 사업의 경우 15년이상의 노후 건축물이 해당되는데 재개발 재건축에 비해 비교적 짧은 연령의 건축물도 해당 사업의 대상이 될 수 있기 때문에 최근에 많은 각광을 받았었다.

 

이러한 재개발, 재건축, 리모델링의 사업주체는 말 그대로 해당 물건을 소유한 조합원들이 되는데, 소유주들이 모여 조합을 구성하고 인허가청에 조합설립인가를 받은 후 사업을 진행하는 형태이다. 이후 사업별로 해당되는 심의를 거쳐 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 거치면 비로소 철거를 진행하게된다. 

 

세가지 단어의 의미를 알아보았는데, 그 중에서도 많이 헷갈리는 것이 바로 재개발과 재건축이었을 것이다. 재개발사업을 설명하면서 기반시설을 강조했는데, 재개발과 재건축의 가장 큰 차이점이 바로 이 기반시설의 노후,불량여부이다. 그렇기 때문에 재개발사업의 경우 도로나 상하수도, 가스공급시설 등 기반시설을 모두 새로 건설해야하기 때문에 지상권자(토지소유자)도 조합원 자격 취득이 가능하고 사업자체가 공공의 성격을 띄는 경우가 많다.

 

반면에 건축물이 오래되고 낡았더라도 기반시설의 상태가 아직 양호하다고 판단된다면 재건축사업을 진행하게 되는데, 기존의 기반시설을 그대로 이용하고 건축물만 철거 후 새롭게 건설하는 형태로 주로 좋은 입지의 노후화된 아파트 단지를 위주로 진행되는 경우가 많고, 주거환경개선의 목적도 있지만 시세차익에 대한 기대감으로 참여도가 높은 민간의 성격 가지는 경우가 많다. 

 

또한, 재건축의 경우 안전진단이 반드시 필요한데 안전진단에서 낮은 점수를 받아야 재건축사업이 진행될 수 있다. 안전진단에서 점수가 높게되면 재건축 진행이 힘들고 유지보수를 진행을 하게 되는데, 재건축을 통한 신축아파트 건설로 시세차익을 노리려던 집주인들은 오히려 자신의 아파트가 안전하다고 판명이 나면 더 싫어하게 되는 역설이 이러한 이유로 발생된다.

 

재개발,재건축,리모델링! 부동산을 공부하는 사람이라면 반드시 알아야할 필수 용어들이다. 관련 법규도 매번 변경되는 경우가 많으므로 부동산에 대해서 더 깊게 알고 싶은 사람이라면 관심있게 지켜보도록 하자.