지역주택조합이란 무엇인가?

길을 가다 보다 보면, 한번씩 "지역주택조합원 모집", "평당 000만원 마지막 기회" 이런식으로 조합원들을 모집하는 플랜카드나 현수막 등을 본 적이 많을 것이다. 아니, 아파트가 분양사업인데, 조합원이 되기 위해서는 기존의 재개발 재건축지역에 자기 주택이나 토지를 소유한 사람이어야 하는 것 아닌가? 땅도 주택도 없이 조합원이 될 수 있는 것인가? 심지어 저가격에? 이런 궁금증이 생기곤 한다.

이런 조합원 모집 광고를 내는 사업들은 대부분 "지역주택조합"이라는 사업의 형태를 가지고 있다. 

 

그렇다면 일명 지주택,

"지역주택조합"은 무엇인가? 

오늘은 지역주택조합에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠다.

 

■ 지역주택조합의 역사

지역주택조합사업은 1977년 무주택자의 주택공급 촉진을 위해 도입된 제도이다. 

개념에 대해서 간략히 언급하자면, 동일한 지역에서 무주택세대주로 구성된 조합원이 조합을 구성해 공동으로 토지를 매입하고 시공사를 선정해 분양사업을 일으키는 제도이다. 

 

이렇게 자체적으로 구성된 조합에서는 일정 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약저축 가입여부와는 무관히 주택을 공급하게 되는데 조합원에게 공급을 하고 남은 세대의 경우, 일반분양 등을 통해 사업비를 확충한다.

 

지역주택조합은 IMF 이전까지 전국 각지에서 활발하게 사업이 추진되었다가 2000년대에 접어들면서 기존 주택의 노후화로 인한 주택 재건축,재개발사업과 같은 도시정비사업이 활발해지면서 다소 위축되었다.

하지만, 2010년 이후 되살아난 주택경기에 힘입어 다시금 많은 지역주택조합이 설립되고 현재까지도 많은 사업이 진행되고 있다.

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■ 지역주택조합의 특징

지역주택조합을 하는 큰 이유는 역시 가격이다.

주택매수의사가 있는 사람들끼리 직접 조합을 결성해 사업을 시행하고, 거기서 발생되는 사업 비용을 통해 직접 주택을 건설, 매입할 수 있어 사업만 원할하게 진행된다면, 일반분양 대비 저렴한 가격으로 주택을 매입할 수 있는 장점이 있다. 

 

하지만, 하이리스크 하이리턴으로 사업 진행 과정에서 문제가 발생해 추가 분담금이 발생되거나 손해가 발생될 경우, 사업을 직접 추진하는 조합원들이 온전히 부담해야하는 리스크도 함께 존재한다. 결국 사업에 대한 "리스크"를 직접 떠안는 대신 좀더 저렴한 가격의 주택을 매입할 수 있다는 일종의 "리턴"을 받는 개념이다.

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■ 재개발사업과의 차이점

그렇다면 재개발사업과의 차이점은 무엇일까?

재개발,재건축사업의 경우 사업에 참여하기 위해서는 지정된 정비구역 내의 토지 및 건물의 소유자이여야 한다. 그렇기 때문에 해당 조합원 자격 획득 위해 정비구역의 부동산 소유권의 확보가 필요한데, 기존의 소유자였다면 문제가 없겠지만, 외부에서 진입하기 일종의 진입장벽이 존재한다. (실제 정비구역 내 부동산 구입시 프리미엄이 붙는 경우가 대부분)

 

반면에, 지역주택조합의 경우 토지 및 건물의 소유자가 아니더라도 주택매수의사만 있다면, 일정 자격요건 검증을 거쳐 누구나 사업참여가 가능하다. 그리고 기존 소유자들간의 청산문제로부터 자유로워, 토지매입 및 조합원 모집이 원활할 경우 재개발사업보다 빠르게 사업추진도 가능한 장점도 있다.

 

좀 더 상세한 차이점은 아래의 표로 정리해보았다.

재개발사업도 마찬가지겠지만, 

지역주택조합의 경우 현실적으로 개발관련지식과 경험이 전무한 조합원이 직접 사업을 추진하는 것은 무리가 있기에, 일반적으로 디벨로퍼 등 시행사의 역할을 하는 업무대행사를 선정해 사업을 진행하는 방식이 채택된다.

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■지역주택조합의 진행절차

지역주택조합의 주요 추진절차는 아래와 같다.

크게 사업준비, 사업시행, 사업청산 3단계로 구분이 가능하며,

 

①사업준비단계는 사업부지 내 토지소유자 또는 시행사에서 추진위원회를 구성하고 해당 부지 토지소유자에게 토지사용승낙서를 받는 단계에서 시작하여, 주택조합을 구성하는 단계를 말한다.

 

②사업시행단계에서는 구성된 주택조합으로 조합설립인가를 받고 추가조합원을 모집해 사업자금을 확보한 뒤, 잔여 사업부지를 배수해 사업계획승인을 득하는 단계로 사업계획이 승인되면 기존의 가계약을 실시했던 시공사와 본계약 후 착공 및 분양을 실시하는 단계이다.

 

③사업청산단계에서는 목적물의 준공을 포함 조합의 청산절차를 밟게 된다.

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■ 지역주택조합의 리스크 (위험요소, 주의할 점)

해당 절차를 통해 진행되는 지역주택조합사업의 주요한 리스크는 다음과 같다.

 사업추진주체인 참여조합원들의 이해력, 전문성 부족

• 지역주택조합사업은 조합원들이 직접 사업주체가 되어 사업 전반에 대한 권리와 의무를 가지고 있지만, 이러한 사실을 인지하지 못하는 경우 (단순히 일반분양과 동일하게 생각해 저렴한 분양가격만 생각하고 사업에 참여하는 경우가 대부분)
• 조합원가입시 향후 사업지연 등을 이유로 임의탈퇴가 힘들고, 탈퇴하더라도 기존에 납부한 계약금이나 분담금의 상당부분을 손해볼 가능성이 큼
• 지역주택조합원은 조합설립인가시부터 해당주택 입주가능일까지 무주택자격을 유지해야하므로 사업기간동안 지속적으로 주택을 소유하지 못하거나 소형주택 1채만 보유해야하는 상황이 발생
• 토지매입비용 상승 및 사업승인과정의 지연, 기부채납발생 등으로 발생되는 추가분담금에 대해 개별조합원이 정확한 파악을 하기 힘듬

 

 법적규정이 불명확한 추진위원회와 업무대행사

• 지역주택조합의 사업주체는 조합이지만, 사실상 조합설립단계까지 혹은 사업전반에 걸쳐 업무대행사에서 사업주체 역할을 하는 경우가 있음.
• 사업준비단계에서 업무대행사와 추진위원회의 경우 관계법령상 근거가 없는 임의 단체로 향후 조합설립 인가시 자동적으로 소멸되는 조직, 이로 인해 조합설립인가 이전단계에 있는 지역주택조합은 관할 지자체에서 현황 파악이 힘들고 조합원 복수모집 등의 문제를 인지하더라도 조정 근거규정이 없다.

 

 토지사용승낙서와 별개인 매매계약, 토지 확보의 어려움

• 조합설립인가시 요구되는 토지사용승낙서는 단순히 사업추진시 의사표현일 뿐, 매매계약까지 확정된 것은 아님,
• 조합설립인가 이후 지주들과 매매협의가 안될 경우, 매입가격 상승이나 사업지체 등의 리스크 존재
• 대상부지 95% 확보를 해야하므로 토지매매가 진행이 안될 경우 사업지연, 심지어 사업포기까지 이르는 경우 존재

 

 불투명한 자금관리 및 정보공개 제한

• 일부 지역주택조합의 경우 사업비가 수천억에 달하지만, 관련된 자금 관리 및 집행에 대한 실질적인 감사가 어렵다. 
• 다행히 사업계획승인 직후 최초 외부 회계감사를 받도록 하고 있으나, 조합설립이전 단계의 자금집행에 관해서는 통제가 힘들다.
• 조합원이 업무대행사의 자금집행 내역을 확인하려 해도 업무비밀 유지 등을 이유로 공개를 거부할 시 법적으로 이를 공개하게 할 근거가 없다.

 

 추가 분담금 발생에도 조합원 대응 방안 부재

• 최초 조합원 가입시 제시된 분양가 수준은 통상 시공사와의 가계약에 근거한 예정분양가로 최근 물가상승의 여파와 혹은 사업진행 과정에서의 리스크로 인한 추가 분담금 발생 우려가 매우 높다.
• 예정 토지매입비용을 크게 초과하거나, 사업계획승인 단계에서 각 종 부담금이 증액되는 경우 최종적으로 조합원에게 모든 부담의무가 가해진다. 

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■ 글을 마치며...

사실 지역주택조합을 두고서 이런 말이 있다 "원수에게 복수하고 싶다면 지역주택조합을 추천하라"

그만큼 성공확률이 낮은 사업이 지역주택조합이다. 

 

과거 알박기 폐혜를 없애기 위해 기존 100% 토지확보시에만 가능했던 사업계획인가도 2009년 95%로 하향조정 후 잔여부지에 대해서 매도청구권 행사를 할 수 있게끔 조치했지만, 다양한 이해관계가 얽혀있는 대상부지를 그만큼 확보하기란 쉽지가 않다.

 

또 땅을 다 매입했다 하더라도 건축허가를 받는 과정에서의 사업계획변경에 대한 리스크, 최근 부동산시장 침체로 인한 일반분양분 미분양리스크, 업무대행사의 업무미숙으로 인한 사업비용 증대리스크 등이 산재해있으며,

 

아니면 애초부터 사업진행에 대한 의지 없이 조합원들의 계약금을 노리고 악의적으로 접근하는 업무대행사나 조합장도 있는터라, 많은 지역주택조합사업이 어려움을 겪고 있다.  

 

결국 모든 것은 하이리스크 하이리턴이다.

비록 성공확률이 낮은 지역주택조합이라고는 하지만, 사업진행이 원활해 저렴한 비용으로 주택을 마련했던 성공사례들도 분명 존재한다. 높은 위험부담을 안은 사람이 높은 이윤을 얻는 전형적인 자본주의 시장의 원리를 보여주는 셈이다.

 

혹시나 지역주택조합을 고려하고 있는 분이 있다면, 명심해야할 것은 지역주택조합 참여는 일반분양이 아니라는 것이다. 사업주체로서 하나의 사업을 꾸리는 것이라 생각하고 그만큼의 위험부담을 인지한 후 접근해야한다. 

 

말도 많고 탈도 많은 지역주택조합,

가뜩이나 침체된 부동산 경기속에서 관련 피해자가 더이상은 발생되지 않기를 바라고,

또 이미 발을 들이신 많은 지주택 참여조합원들의 성공을 기원하며 글을 마친다. 

 

 

※ 참고문헌: KB금융지주 경영연구소 - 지역주택조합사업의 이해와 위험요인 점검