앞으로의 부동산 시장은 어떻게 될까.... (feat. KB 부동산리뷰)

최근 본업의 업무강도가 급격히 상승해 블로그 글쓰기가 빠듯하다.

그래도 간만에 시간을 내어 무슨 글을 쓸까 하다가 한동안 외면하고 있던 KB부동산리뷰를 보았다.

과거 매달 부동산시장 리뷰는 읽어보고 했었는데, 최근 퇴근 후 게을러진 나의 모습을 반성하게 된다. 

이번에는 이번 달 KB부동산시장 리뷰를 간략히 요약하고 올하반기 부동산시장에 대한 개인적인 견해를 작성해보려한다.

 

(KB부동산리뷰 및 보고서는 KB금융지주 경영연구소에서 무료로 열람이 가능하니 부동산에 관심이 많으신 분들은 꼭 참고하길 바란다.)

6월 리뷰를 보면, 여전히 부동산은 여전히 하향세이다. 하지만 수도권을 중심으로 일부 하락폭이 둔화되는 모습이 보여지고 있으며, 전세가격 또한 전국적으로 하락세가 둔화되는 모습을 보이고 있다. (대구는 제외...) 주택매매전망지수를 보면 그 변화가 뚜렷하게 나타나고 있는데 일부 부동산 카페에서 반등이 시작됐다고 하는 이야기가 괜한 소리는 아닌 것 같다. .

주택 매수세도 22년 말에 비해 다소 회복세를 보이고 있으며, 특히 수도권 중심으로 회복세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 다만, 대구의 경우 여전히 상황이 안좋은데, 현재 17개월 연속으로 전세가격이 하락하고 있다. 최근 건축인허가를 제한하고 신규물량을 막아놓고 있지만, 이미 너무나도 많은 주택공급이 이루어졌고 또 지금도 이루어지고 있기 때문에 이러한 하락세는 당분간은 이어질 것으로 보여진다.

 

이번 리뷰를 쭉 읽다보면, 확실히 수도권 및 중소형 평형을 중심으로 하락폭이 많이 둔화되었고, 특히 아파트를 중심으로 거래량이 다시 조금씩 증가하고 있는 모습을 보여주고 있다.

 

하지만 개인적으로 이런 하락세의 둔화가 다시 부동산 상승장을 불러일으킬 것인가에 대한 것은 의문이 든다

그 이유는, 아직까지 침체된 부동산을 돌이킬만한 상승요인이 별로 없기 때문이다.

한국은행이 기준금리를 3.5% 수준에서 인상을 멈추고 유지하고 있지만, 현재 3.5% 의 기준금리도 작년 이맘때(22년 5월)의 2배이며, 21년 말 기준으로는 3배이상 높은 금리이다. 이 여파로 여전히 주택담보대출 순증액도 20~21년의 절반 수준이고, 기존 잔액대출의 금리가 계속 상승하고 있어, 은행권 대출의 연체율이 슬금슬금 상승하고 있는 상황이다.

한마디로 시장의 유동성 저하로 "여전히 사람들이 주택거래를 하지 않고 있다"는 뜻이다. 

한국부동산원의 월별 주택거래수를 보아도 이를 확인할 수 있다. 위 그래프를 보면 2020년 12월 20만건이 넘던 월벌 거래량은 현재 절반이하로 뚝 떨어진 상태이다. 2023년 1월달 바닥을 찍고 반등한 것으로 보이지만, 아래 지역별로 거래량을 다시 파악해보면 서울을 제외하면 아직까진 실질적인 반등을 보여주는 곳은 별로 없다.

현재 유일한 부동산 상승요인은 바로 신규분양물량의 감소인데, 많은 건설사들이 주택경기의 침체를 파악하고 올해부터 분양물량을 대폭 줄인상태이다. 2022년 월평균 분양물량의 절반에도 못미치는 수준으로 매월 분양을 진행하고 있는데 덕분에 미분양아파트는 7만호를 정점으로 3개월째 다소 완만한 감소세를 이어가고 있다.

일부 부동산 강성론자분들이 지금의 하락세 완화를 보고 반등의 시작이라며, 곧 전고점을 돌파할거니 후회하지말고 매수하라고 하는데... 뭐 완전 근거가 없는 소리는 아닐 수도 있다. 분명 하락세는 완화되고 있기 때문에다.

하지만, 아까도 살짝 언급했다시피 작년, 급격한 금리 인상으로 인해 부동산 침체가 시작된 상황과 지금을 비교했을때 전혀 나아진게 없는 상황이라 고개가 갸우뚱하다. 국제적으로도 중국의 리오프닝 이후 회복될 줄 알았던 소비수요가 기대보다 낮게 나타나고 있으며, 미국은 5%를 넘어서 올해말 5.6%까지 금리를 인상하겠다며 엄포를 두고 있다.

 

전 세계적으로 긴축의 바람이 여전히 매서운 지금시기... 주택을 매수하기가 꺼려지는 것이 사실이며, 아니, 매수가 꺼려지는 것을 넘어서 일반적인 사람들이 당장의 유동성을 끌어와 주택을 매수한다게 현실적으로 힘든 것이 사실이다.

혹시나 지금 매매를 고민하고 있다면, 조금 더 시간을 두고 고민해보는 것이 현명하다고 생각한다. 

 

특히 2022년 정점을 찍었던 전세가격이 한 사이클을 돌려면 최소 1년 정도 시간이 더 필요하다. 사실 많은 분들이 뉴스를 봐서 알겠지만 지금도 역전세난 및 전세금회수로 인한 문제가 여기저기서 터지고 있다. 최근에는 지난 5월 전세사기 특별법이 소위원회를 통과하는 등 정치권에서도 전세와 관련된 위기를 체감하고 있을 정도로 심각한 상황이다.

 

사실 이런 전세 관련 리스크는 이제 시작이라고 봐도 무방하다고 생각한다. 왜냐하면  2023년 말부터 재계약을 앞두고 있는 세입자분들은 "한국 부동산 역사상 최고가의 전세금"을 냈던 세입자들이기 때문이다. 아래 그래프만 보아도 21년말~22년과 대비해 23년 6월 현재 전세가격이 얼마나 차이나는지 확인할 수 있을 것이다.

역사상 최고가의 전세계약들의 재계약이 시작되는 올 하반기 과연 전세시장에서 비롯될 혼란이 우리나라 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지... 많은 걱정이 된다. 

 

앞으로의 부동산 시장은 어떻게 될까.... 개인적으로는 아직은 "흐림"일 것이라 예상하고 있다.

올 하반기 부동산시장은 좀 더 관심을 가지고 지켜봐야 겠다.

 

PS, 반박시 여러분이 다 맞습니다. 저는 부동산 전문가도 아니고 일개 무지한 일반시민일 뿐입니다. 그냥 참고용으로만 읽으시고 판단은 알아서 해주시길...