2020년 부동산 상승 원인은 무엇이었을까?

코로나로 온 나라가 떠들석했던 2020년 초반
전 세계의 주가는 펜더믹으로 인한 엄청난 경기침체를 우려하며 폭포수처럼 나락으로 갔다.
하지만... 잠시 바닥으로 피뢰침을 꽂은 주가는 언제 떨어졌냐는 듯 급격하게 상승하기 시작했는데....
 
이런 엄청난 상승세는 2020년을 넘어서 2021년, 2022년까지도 지속되어
전세계 주식시장은 (특히 미국시장은) 엄청난 규모로 성장하게 되었다.
 
우리나라의 부동산도 같은 흐름을 타고 엄청난 상승세를 탔는데...
정부에서는 이런 상승세를 꺾으려 수많은 대책성 정책을 펼쳐보지만,
오히려 부동산 가격은 보란듯이 더욱 더 상승하게 되어
여론은 이런 대책성 정책들이 상승을 촉진시킨다며 불만을 쏟아내기 시작했다.
 
혹자들은 정부의 잘못된 정책이 부동산의 고공행진을 불러일으켰다고 비난하기 시작했고
2022년 우리나라의 정권은 교체되게 된다.
 
개인적으로 정치적인 성향을 가지지 않으려 노력하는 주의라
전정부를 변호하려는 것은 아니지만,
앞선 언급처럼 "정부의 잘못된 정책이 부동산의 고공행진을 불러일으켰다"는 것에 대해서는 고개를 갸우뚱하게 된다.
 
2020년부터 시작된 부동산 가격의 상승의 배경엔 무엇이 있던 것일까?
누군가에게는 당연한 상식 일지도 모르는 이야기를 잠시 해보려 한다.
 
과거로 돌아가 2008년
리먼브라더스라는 미국의 대형 투자은행이 파산하게 된다.
리먼사태, 서브프라임 모기지사태 라고도 불리는 2008년의 금융위기는
미국은행들의 무분별한 모기지 대출에 따른 결과였다. 
당시 미국 주식시장은 2009년까지 2007년 12월 대비 30~50%가량 쪼그라들었고,
미국에서만 900만명이 넘는 실업자가 나왔다. 
 
이에 대응해 미국 정부와 연준은 경기부양 정책을 펼치기 시작한다.
처음엔 기존의 부양정책이었던 금리인하를 통한 유동성 공급을 시도하였지만,
이미 침체되버린 경기를 살리기엔 역부족이었다.
이에 양적완화(QE)를 펼치기 시작하는데
 미국연방준비위원회(FED)에서 달러를 찍어낸 후 그 달러로 미국의 국채나 시중의 각 종 채권자산을 매입함으로서
직접적으로 돈을 시장에 공급하는 방식이다. 

위 그래프는 FED의 자산현황을 나타내는 그래프이다.
연준(FED)에서 달러를 찍어 채권을 매입하게되면, 매입된 채권은 연준의 자산으로 잡히게 된다.
그래프에서 보여주듯이 2008년부터 시작된 양적완화(QE)는 지속적으로 미국의 경기를 부양하며 이어져 오다가
2018년 어느정도 경기가 회복되었다고 판단한 연준(FED)는 양적긴축(QT)를 실행하게 된다.
금리인상과 함께 그동안 매입했던 모기지 담보증권과 국채를 내다 팔기 시작한다.
해당 양적긴축(QT) 또한 위 자산 그래프에서 확인할 수 있다.
 
하지만, 이런 연준의 양적긴축(QT)는 큰 걸림돌을 맞이하게 되는데.. 
바로 코로나 펜더믹 사태이다. 
 
2020년 중국 우한에서 시작된 코로나19 바이러스는 전세계에 퍼져 펜더믹을 불러일으켰고
전세계 경기는 곤두박질 치게 된다. 
 
당시 트럼프 행정부는 이 코로나 위기를 극복하기 위해 2008년에 사용했던 양적완화(QE) 카드를 다시 꺼내들었고
FED는 다시금 각종 채권을 매입하면서 정부와 시장에 엄청난 달러를 공급해주었다.
당시 미국정부가 얼마나 적극적으로 유동성을 공급했냐면
국민들 개개인에게 직접적으로 현금을 지급하는 일명 헬리콥터 머니 정책까지 펼쳤다.
 
그래프를 보면 2020년 당시 양적완화가 얼마나 공격적이었는지 알 수 있다.
2008년부터 2020년까지 시장에 공급했던 자금이 약 4조달러 정도였는데
2020년 한해 동안 이보다 더 많은 돈을 풀어 연준(FED)의 자산은 8조달러를 넘어서게 된 것이다.
 
이후의 사건들은 우리들이 잘 알다시피 2022년 하반기부터 인플레이션을 직면하게 되고
연준(FED)은 인플레이션을 잡기위해 다시금 양적긴축(QT) 정책을 펼치게 된다.
 
양적완화(QE), 시장의 유동성을 공급함으로써 경기를 부양하는 정책 
부동산 가격 상승을 이야기하면서 왜 양적완화를 이야기 하느냐... 
 
양적완화로 인한 유동성 공급은
자산가치의 상승을 유발시키게 된다.
 
결국 2020년부터 시작된 주식시장과 부동산시장의 엄청난 상승은 
 "정부의 잘못된 정책" 이 주된 요인이 아니라
펜더믹 사태에 따른 전세계 각국 정부의 엄청난 양적완화 정책 때문이 영향이 가장 컸다는 것이다.
 
좀더 확실한 비교를 위해 연준의 자산그래프와 미국의 주택가격지수,
우리나라 공동주택 가격지수 그래프를 비교해보겠다.

미국 연방준비위원회 (FED) 의 자산현황

미국 케이스 쉴러 주택가격지수

 

대한민국 공동주택 실거래가 지수

 
세가지 차트를 보면 동일하게 2008년 이후부터 양적완화(QE) 정책의 영향으로
주택가격이 서서히 상승하다가 2020년이후 상승세가 가파르게 오르는 것을 명확하게 확인할 수 있다.
 
마찬가지로,
(지나고 나서 결과론적으로 말하는 것이지만)
최근 우리나라의 부동산 가격하락은 양적완화, 양적긴축정책에 대해 조금만 관심을 가졌다면
어느정도 예상할 수 있었던 문제였던 것 같다.
 
지금은 오히려 떨어지는 부동산 가격을 방어하기 위해 정부에서
온갖 부동산 부양책들을 펼치고 있는 실정이다.
하지만, 앞선 내용을 다시 복습해보면 결국 주택가격의 큰 방향을 결정하는 것은
전 세계의 긴축기조가 언제까지 이어지냐에 달려있는 것 같다.
 
개인적인 의견이지만,
지난 2020년~2022년의 상승을 겪으며 
지금이라도 주택을 매입해야하나 조급해하는 분이 계시다면,
여전히 미국과 여러 나라들은 긴축기조(양적긴축,QT)를 유지하고 있기 때문에
조금은 더 여유를 가지고 지켜봐도 될 것 같다.
 
오늘은 과거 3년간의 주택가격 상승의 주된 원인이 되었던 양적완화(QE)에 대해서 글을 써보았다.
경제에 대해서는 알면 알수록 어렵고 복잡한 것 같다는 생각이 든다.
갈길이 멀어보이지만, 하루하루 꾸준히 공부해서 다른 똑똑한 분들처럼 인사이트가 길러졌으면 하는 바램이다.