PIR이란? 부동산 가격의 적정한 수준은 어느정도일까?

 

PIR 이란?

PIR 지수의 의미

PIR(price to income ratio) : 연소득 대비 주택가격이라고도 불리며, 주택가격을 가구당 연소득으로 나눈 지표이다.
PIR 지수는 주택 가격과 가구 소득 간의 관계를 나타낸다. 예를 들어, PIR 지수가 10이라면 중간 소득 가구가 중간 가격 집을 살려면 10년 동안 모든 소득을 아끼고 살아야 한다는 의미로 해석할 수있다. PIR이 낮을수록 가구들이 주택을 구입하기 쉽고 경제적 부담이 적다는 것을 의미하며, 높을수록 주택 구입이 어려워지고 부담이 늘어난다.

PIR의 중요성

PIR 지수는 주택 시장의 건전성을 판단하는 데 중요한 도구로 활용된다. 높은 PIR 지수는 주택 시장이 과열되었거나 가구들이 주택 구입에 어려움을 겪고 있다는 신호로 받아들여지는데, 따라서 정부와 시장 전문가들은 PIR 지수를 주의 깊게 모니터링하고, 주택 시장 정책을 결정하는 데 활용된다.

또한, PIR 지수는 가계부채와 관련된 위험을 평가하는 데도 사용된다. PIR이 높을수록 가구들이 주택 구입에 더 많은 빚을 짊어지는 것을 의미하며, 이로 인해 금융 위험도 증가할 수 있다. 

---

우리나라의 PIR 지수

최근인 2023년 09월 15일 세계 통계 비교사이트인 넘베오(NUMBEO)에서는 국가 주요 도시별 PIR 수치를 발표했는데, 우리나라의 서울은 세계 107개국 도시 중에서 11위를 기록했다. 이는 선진국 중에서는 홍콩에 이어 2번째로 높은 수치이다. 서울의 PIR 수치는 26으로, 서울에서 집을 사려면 일반적으로 26년 동안 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 의미로 해석하면 된다. (임대료 대비 주택 가격을 나타내는 지표인 PRR (Price to Rent Ratio)는 도심 기준으로 세계 주요국 1위를 당당히 차지했으며 비도심 기준으로는 세계 2위이다, RRR 값에 대해서는 추후 설명하는 시간을 갖도록 하겠다.)

해당 내용 때문인지 각 종 뉴스에서는 우리나라의 높은 집 값에 대해서 입을 모아 기사를 내고 있다. 

관련 뉴스 기사

다만, 넘베오에서 발표하는 자료는 서울을 중심으로 조사된 자료이고, 표본 값이 적어 수치가 극단적으로 표현될 수 있다는 단점이 있는데, 해당 자료로는 전세계에서 서울의 순위가 어느정도인지만 참고하면 될 것으로 보이며, 실질적인 PIR 값에 대해서 좀 더 명확한 확인을 위해 주택금융통계시스템 및 KB부동산 데이터허브 자료를 보면 아래와 같다.

주택금융통계시스템

KB부동산 데이터

위그래프를 보면 서울의 경우 대략적으로 10 ~ 15정도의 수치를, 전국단위로 갈 경우에는 그 절반 정도로 PIR 값을 보면 될 것으로 보인다. 우리나라의 경우 워낙 수도권 집중화가 심한지라, 지방의 경우 PIR 값이 확 떨어지는 경향이 있어 PIR 값을 참고할때엔 전국단위 보다는 오히려 수도권 위주로 보는 것이 조금 더 정확하며, 전국으로 PIR값을 볼 경우, 다소 보정 값을 적용하고 참고해야할 것으로 보인다. 

---

서울의 PIR 값 변화 추이

서울의 PIR 지수의 최근 10년간 변화추이를 살펴보면(KB부동산데이터허브 자료 참고) 2015년까지만해도 PIR값이 10 아래에 있었지만, 서서히 오르기 시작하더니 최근의 상승세는 더 가파라져 2022년 2분기 14.8을 찍고 다시 내려오고 있는 상황이다. 이 말은 즉슨, 지난 10년간 가구 소득의 상승세보다 서울 주택가격의 상승세가 더 높았다는 뜻으로, 가구 소득 상승세의 거의 2배 가까이 집값이 올랐다고 볼 수 있다.

서울 PIR값의 변화추이 (10년)

---

세계 PIR 값 수준

그렇다면 전 세계적으로 PIR은 어느정도를 나타내고 있을까? 관련 자료 비교를 위해 Numbeo 자료를 확인해보면, Numbeo에서 산출한 우리나라의 PIR 값은 26으로, OECD 국가 중에서는 1위를 차지하고 있으며, 전 세계 주요 80개국의 중위값이 11.9 보다도 2배이상 높은 수치를 기록하고 있다. 

1위는 시리아로 PIR 값은 86.7이고 2위는 가나로 78.6 이다. 그 뒤로는 홍콩과 스리랑카, 중국이 뒤를 잇고 있고 나머지는  아래의 표를 참고하면 된다.

세계은행 자료 정리

위 표의 아래 부분을 보면 우리나라와 소득수준이 유사한 OECD 국가들의 PIR 값을 확인해보면, 영국과 뉴질랜드, 이탈리아 일본 등 대부분의 선진국들이 PIR 값이 10 내외인 것에 비해 우리나라는 과도하게 높은 모습을 볼 수 있다. 한국은행에서도 바로 이런 점을 지적하며, 새롭게 혼인하는 신혼부부가 영끌을 하거나 부모의 도움 없이 보금자리를 마련할 수 없는 상황이라며, 우라나라의 비정상적인 주택가격 상승에 우려를 표명했고, 증가하는 가계부채의 수치를 주시해야한다고 경고했다. 

---

PIR 값에 대한 글을 마치며...

Numbeo PIR 자료가 발표되고 한국은행 홍경식 통화정책국장이 관련 수치를 언급하면서, 최근 PIR 값에 대한 관심이 많아진 것 같다.

일부 Numbeo의 자료의 신빙성을 두고 왈가왈부하는 사람이 많지만, PIR 값이 10 이든, 20이든 Numbeo에서도 상대적인 순위와 지표 비교를 위해 국가별로  동일한 기준을 적용하였기에, 우리나라 서울의 PIR 값이 전세계에서 11위를 기록할 만큼 상위권을 기록했다는 점과, 주요국 80개국의 평균 대비 2배 수치를 기록하고 있다는 점은 팩트라고 볼 수 있다. 서울과 수도권에 인구의 절반이상이 살고 있는 우리나라의 경우 서울의 주택가격수준이 저정도로 높다는 것은 많은 사람들이 보금자리 마련에 큰 어려움을 겪고 있다는 것의 반증이라고 볼 수 있다.

사실, 앞서 말한 주택금융통계시스템이나 KB부동산데이터허브의 자료를 토대로 좀 더 객관적인 서울의 PIR 값이 10~15라고 해도 소득의 전부를 주택마련을 위해 저축을 하는 사람이 없기에, 사실상 가정을 꾸린 상태에서 서울에서 살기 위해 일평생 돈을 모은다 한들, 집 한채 마련하는 것도 불가능하다고 봐도 무방하다. (소득의 50%를 저축한다 가정해도 30년이 걸린다, 실제 우리나라의 가계저축률을 10%가 되지 못한다)

최근 GDP 대비 가계부채 비율이 많이 상승되어 경제 성장의 발목을 잡을 수도 있다는 의견이 나오고 있는데, 경제위기의 새로운 뇌관이 되지 않을까 하는 우려섞인 목소리들이 커지고 있는 사황이다.
(이창용 한국은행 총재도 최근 우리나라 GDP대비 가계부채 비율이 중장기적으로는 80% 수준까지 낮춰져야한다는 지적을 한적이 있다. 현재는 104.5% 수준으로 현재대비 20%정도 낮아져야 한다는 의미이다.)

지난달까지만 해도 부동산 시장의 침체가 다시 회복되지 않을까 하는 기대감이 살짝 있었는데, 또 다시 떠오르고 있는 유가와 물가상승여파에 세계 경제에 위기감이 돌고 있다. 부디 우리나라가 이 어려운 시기를 잘 극복하기를 바란다.