요즘 부동산 시장에서 부실 PF와 관련된 이슈가 계속해서 핫하다. 여기저기 뉴스에서 PF, PF 하는데 그렇다면 PF란 무엇인가? Project Financing은 어떤 방식의 절차인가? 궁금하신 분들이 많을 것이라 생각된다. 이번 글에서는 바로 PF, 프로젝트 파이낸싱에 대해서 알아보도록 하겠다.
PF(Project Fiancing), 프로젝트 파이낸싱이란?
PF는 Project Financing의 앞글자를 딴 줄임말이다. 주로 부동산 사업에서 많이 사용되며, 부동산 PF 라고도 많이 불린다. PF를 이해하기 위해선 부동산 사업의 특성에 대해서 먼저 이해할 필요가 있다.
부동산 사업 및 관련 이해관계자에 대한 설명에 대해서는 지난번 포스팅을 참고하길 바란다.
부동산 용어 알아보기 ⑤ 건설사업 조직구성? 시행사?조합?시공사?
부동산 관련되서 뉴스를 접하거나 건설산업 관련 이야기들을 하다보면 한번쯤은 들어봤을 단어, 바로 시행사, 시공사이다. 시공사는 대충 건설사라는 것은 많이 들어보았고... 시행사는 뭘까?
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부동산 사업은 아시다시피 금액적인 면에서 사업규모가 매우 큰 사업에 속한다. 단일 상품으로서 시장의 재화 중에서 최고가인 건축물에 대한 거래를 하는 사업이기 때문에 어쩔 수 없다 하더라도, 사업을 시행하는 시행사 입장에서 이러한 규모의 사업자금을 마련하기란 쉽지가 않다.
그렇기 때문에 사업자금 조달을 위해 부동산 시장에서는 다양한 형태의 금융기법이 있는데 그 중 하나가 바로 PF, 프로젝트 파이낸싱이다.
프로젝트 파이낸싱은 간단히 말하면 미래에 예상되는 목적물(준공예정 건축물)의 분양 수입금 등을 담보로 잡고 자금을 조달하는 방식이다. 기존의 실물자산, 금융자산 등 실제 존재하고 있는 자산에 대해서 담보를 잡는 담보대출이나 사업주의 신용도를 근거로 하는 신용대출과 달리 아직 세상에 존재하고 있지도 않은 사업계획서 상의 목적물(=프로젝트) 을 예상하여 담보를 잡는 것(=파이낸싱)이기 때문에 프로젝트 파이낸싱이라고 불린다.
PF, 프로젝트 파이낸싱의 유형
프로젝트 파이낸싱에도 다양한 유형이 존재하는데, 유동화방식, 간접투자방식에 따라 그 종류가 여러가지이다. 간단히 언급하자면 아래와 같다.
- PF ABS: PF 대출채권에 대한 유동화 및 개발사업 자금에 대한 유동화를 통한 방식
- PF ABCP : PF 대출채권을 CP로 유동화시키는 방식으로 최근 PF시장에서 많이 사용되는 방식
- PF FUND : 간접투자방식을 접목시켜 부동산 펀드를 조성해 개발사업에 대한 자금을 마련하는 방식
- PF REITs : CR리츠를 중심으로 활성화된 형태로 리츠 형태로 자금을 마련하는 방식
위 프로젝트 파이낸싱의 유형에 대해서는 JD 건설부동산연구소 법무법인 조율에서 잘 정리해놓았으니, 구체적인 내용에 대해서 공부하고 싶다면 해당 법무법인 홈페이지에서 확인해보도록 하자.
JD 건설 부동산 연구소 법무법인 조율 - 프로젝트 파이낸싱에 대해서...
PF 로 인해 당면한 부동산 리스크
최근 부동산 거래에 대한 시장의 반응이 다소 차가운 상황이다. 게다가 크고 작은 개발사업들이 좌초되고, 여러 건설회사들이 위기를 직면하고 있는 부동산 침체국면에 접어들게 되었는데, 이러한 침체국면 속에서 부실채권 PF가 부동산 경기 붕괴에 뇌관이 되진 않을까 하는 우려섞인 목소리가 많다.
원래 프로젝트 파이낸싱은 앞서 설명했듯이 예정된 사업계획에 대한 대출로, 실행 전 면밀한 사업계획 분석과 수익성 검토가 근거가 되야하지만, 우리나라의 경우 시공사 담보대출과 다름 없이 운영되어져 왔다. 부동산 담보신탁이라든지 시공사 연대보증, 책임준공 등 독특한 장치를 통해 시공사 담보대출이라해도 무방한 형태로 프로젝트 파이낸싱이 실시되는 경우가 다반사였던 것이다.
그렇기에 근래의 부동산 호황기(19~22년)에 단순히 시공사가 담보한다는 근거만으로 검증되지 못한 무분별한 프로젝트 파이낸싱이 많이 발생되었고, 여러 시공사들이 휘청거리는 경기 침체기에 접어들면서 사업자체가 위기를 맞는 상황이 도래되었다.
특히, 국내 증권사들이 이러한 무분별한 PF를 많이 발생시켰는데, 집값 급등기 초반이었던 2019년에 국내 증권사의 전체 수수료 중 PF 사업이 속한 투자금융(IB) 부문 수수료는 전체 증권사 수수료의 36%에 달했고, 2022년 1분기에 접어들어서는 그 수치가 더 증가해 40% 육박했었다. 현재는(2023년 1분기 기준) 27.3%로 급락했는데, 그 이유는 증권사들의 PF 연체율이 금융시스템을 위협하는 수준까지 급증했기 때문이다.
2022년 12월 부동산 PF 연체율을 10%를 넘어서기 시작해 2023년 2분기 기준 17.3%를 기록했다. (금융권 전체 부동산 PF 연체율은 2023년 6월 말 기준 2.17%) PF 관련 유동화 증권 가격도 22년 11월 A2등급 3개월물 기준으로 금리가 15~20%까지 치솟을 정도로 급락했다. 현재는 사업성이 확보될 것으로 예상했던 서울의 노른자 땅의 PF 사업과 LH의 PF 사업마저도 좌초되거나 부실하다는 논란이 발생되고 있다.
정부에서도 PF 관련 위기 상황들을 주목하고 있는데 9월 26일 추석연휴를 앞두고 추경호 부총리는 기존의 금융지원프로그램 규모를 2배로 키워 40조원 규모의 금융지원프로그램을 마련하고, PF 대출 보증을 확대하는 등의 대응책을 발표했는데,
일각에서는 폭탄이 터지지 않게 하기위해 폭탄을 키우는 꼴이라는 평가가 많다. 진작 무너졌어야 할 사업장들을 살리겠다고 언제 찾아올지 모를 부동산 경기회복만을 기다리면서 버티기 모드에 들어간 것 아니냐, 차라리 리스크가 처음 터졌을때 일부 손실을 감내하더라도 부실 사업장들을 정리하는게 나았다 라는 비판섞인 목소리도 많다.
정부의 이러한 연명치료가 실패하게되면 커질대로 커져버린 부동산 폭탄이 부동산 시장의 붕괴로 이어져 은행,증권사,자산운용사등 금융권 전방위적으로 막대한 손실을 발생시킬 가능성이 크다. 그렇게 되면 최악의 경우, 일본의 "잃어버린 30년"을 답습할 수도 있다는 우려도 있다.
일본이 1990년대 부동산 버블 붕괴 이후 주택가격이 1/4로 폭락했었는데 이후 일본정부는 이를 회복시키기 위해 만기 연장, 자금 공급 등의 직간접적인 방법으로 시장을 부양했지만 오히려 금융기관들이 이러한 부실채권을 10년 넘게 가져가는 동안 새로운 투자가 발생되지 못해 결국 장기침체로 이어졌다는 평가가 많은데, 이러한 전처를 그대로 따라가고 있는 형국인 것이다.
최근 또다시 오르고 있는 유가를 비롯한 물가상승 압력이 높아질대로 높아진 금리의 하방지지를 해주고 있는 형국이 이르렀는데 이러한 고금리가 뉴노멀이 되어가고 있는 시점에서 우리나라의 부동산 시장은 또다시 위기에 직면하고 있다.
과연, 이렇게 붉어진 PF문제가 부동산 위기의 뇌관이 될지... 아니면, 새로운 상승을 위한 저점 다지기가 될지는... 앞으로의 정부정책과 국내외 시장의 상황을 면밀히 분석할 필요가 있다고 생각된다.
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