생활형숙박시설, 생활형숙박시설이란? 이행강제금? 생숙!

이번 글에서는 현재 떠들석한 생활형 숙박시설에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠다.

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생활형 숙박시설은 무엇인가?

 

생활형 숙박시설

생활형 숙박시설은 정확한 법률용어로는 생활숙박시설로 숙박시설인 호텔과 주거형 오피스텔의 기능을 합친 개념이라고 생각하면 이해하기 쉽다. 호텔과 다르게 취사시설 설치가 가능하고, 오피스텔처럼 전용률이 낮은 것 외에는 표면적으로 아파트와 크게 다를 게 없다.
호텔의 경우 한동에 100개의 호실이 있더라도 구분등기가 불가능하다. 그리고 오피스텔의 경우 전세나 월세 등의 장기계약은 가능하나 호텔처럼 며칠단위로 단기숙박은 불가하다. (애초에 오피스텔은 업무용도로, 숙박업(도시민박업) 용도로 사용할 경우 불법이다.)
그러나 생활형 숙박시설은 호텔과 다르게 세대별 구분등기가 가능하며, 오피스텔과 다르게 단기숙박(일단위)이 가능하다.

 

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생활형 숙박시설의 유래와 이점

 

생활형 숙박시설이라는 개념은 서비스 레지던스라는 이름으로 1988년 서울올림픽때부터 등장했는데, 최근 부동산 시장이 과열되면서 주목 받기 시작했었다. 아파트와 다를 바 없는 실내형태나 구조이지만, 건축법의 적용을 받기 떄문에 (주택법 X) 여러 규제로부터 자유롭고 주택수에도 포함되지 않아 종부세 부과대상에서도 제외되었다. (주차대수 확보, 학교등 공공시설물 확보 등 여러 규제로부터 자유로워 시행사 측면에서도 여러 이점이 있었음)

생활형 숙박시설이란?

이뿐만 아니라, 주택이 아니었기 때문에 부지의 용도제한으로부터 다소 자유로워 좋은 입지에 건설이 많이 되는 편이었으며, 대출도 쉬웠다. 게다가 전매제한 대상은 아니었지만, 등기나 전입신고도 가능했고, 심지어 전세자금대출도 가능했기 때문에 주택과 별반 다를게 없었다. (여기엔 당시 정부 부처간 소통 부재가 원인으로 꼽히는데, 전입신고를 담당하는 행안부에서는 장기간 숙박이 가능하다는 점에서 전입신고을 허용했지만, 국토부에서는 임시 숙박시설로 여겨 아파트와 달리 전매 제한 대상으로 보지 않았다.)

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생활형 숙박시설 이행강제금 부과

 

하지만, 생활형 숙박시설은 어디까지나 숙박시설이다. 주거목적의 용도로 건축허가를 받는 목적물이 아니었기에 기존의 아파트처럼 장기간 거주할 수 없는 시설이다. 하지만, 안걸리면 그만이라는 생각이었는지 아니면 당시 정부가 생활형 숙박시설에서 불법으로 거주하는 것에 대해서 큰 관심을 보이지 않아서였는지, 생활형 숙박시설은 일종의 변종, 편법 주거상품이 되어버려 사람들의 많은 인기를 얻었다. 
하지만 2021년 정부는 이러한 생활형 숙박시설의 행태를 더이상 지켜보고만 있지로 않기로 했다.
건축법 시행령 변경을 통해 생활형 숙박시설을 주거 목적으로 사실상 전용하는 행위에 대해서 막기로 한 것인데, 문제는 기존에 분양을 마친 생활형숙박시설에도 관련 규제를 적용했다는 점이었으나, 나름 기존의 생활형 숙박시설은 2023년 10월 14일까지 한시적으로 완화된 변경기준(발코니,바닥난방 규제 등)을 적용해 주거용 오피스텔로 용도를 바꿀 수 있는 길을 열어주었다. 

생활형 숙박시설에 대한 입장

하지만, 실질적으로 2021년 이전에 입주한 생활형 숙박시설의 오피스텔 전환은 말처럼 쉽지 않았다. 분양자의 100%가 용도변경에 동의해야하고, 용도변경에 따른 주차면수, 소방시설 등의 각종 안전기준 적용을 위해 공사가 필요했다. 뿐만 아니라 관할 지자체에서 해당 필지의 용도를 변경해야 오피스텔 변경이 가능했는데, 용도지역에 따라 건설할 수 있는 건축물의 용도가 제한되었기 때문이다. (애초에 이런 이유로 생숙을 지은거지만, 지자체 입장에서는 마음대로 용도지역을 변경해줄수도 없는 노릇이었다)

 

 

 

 

 

이러한 이유로 전체 10만가구가 넘는 생활형 숙박시설 중 약 1% 정도인 1천가구 정도만 오피스텔로 용도가 변경되었다. ( 2023년 2월 기준)

생활형 숙박시설에 대한 입장

현재 생활형 숙박시설 수분양자들은 지자체나 정부에게 용도변경을 할 수 있도록 기준을 완화해달라고 하고 있는 입장이고 이와 반대로 각 지자체는 학교시설확보 및 상대적인 민원 발생우려로 지구단위계획 변경을 불가하다고 하고 있으며, 정부는 엄연히 숙박용으로 규정되있던 생활형 숙박시설에 대해 이미 완화된 기준을 통해 용도변경의 길을 터줬는데, 또다시 추가 완화 방안을 마련한다는 것은 아파트 등 일반주택과 형평성에 어긋난다며 현재 입장을 고수하고 있는 상황이다.  

이행강제금 부과 유예 관련 기사

다만, 정부는 당초 내달 (2023년 10월) 부터 시행하려던 주거목적의 생활형 숙박시설에 대한 이행강제금 부과를 내년말까지 유예하기로 했다. 국토부 관계자는 소유자들의 숙박업 신고에 소요되는 시간과 실거주 임차인의 잔여 임대기간 등을 고려했다라고 하며 유예의 이유에 대해서 설명했다. 결국 주거는 안된다는 정부의 입장은 그대로 고수하고 있는 것이다.
(이행강제금의 경우 공시가격의 10% (연간) 이므로 수분양자 입장에서도 이를 부담하며 거주하기란 사실상 불가능하다.)

생활형 숙박시설 이행강제금

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과연 말도 많고 탈도 많은 생활형 숙박시설의 이행강제금 부과는 어떻게 될 것인지 앞으로 1년 가량 남은 유예기간 동안 어떤 대책이 마련될지 많은 관심이 쏠리고 있다.